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受宏观环境影响，大部分项目底层资产估值或有所下修。
化工仓储的资产盘活动作开始密集起来。
在宏川智慧之后，国内危化品供应链企业密尔克卫也开始启动公募REITs盘活资产。
2026年4月末，密尔克卫发布公告称，为响应政策号召，进一步盘活公司存量仓储物流资产，优化资本结构，增强公司核心竞争力和可持续发展能力，拟以持有的6个仓储物流基础设施项目作为底层资产，开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）申报发行工作。
该基金将于上海证券交易所交易，期限为40年，拟发售基金总额为12.92亿元，原始权益人或其同一控制下的关联方拟持有20%的基金份额。
六个项目入池
公告显示，此次入池标的资产涵盖上海振义项目、宁波慎则项目、天津东旭项目及张家港地区的巴士物流、大正信、化工物流项目，全部资产位于长三角与环渤海核心物流节点，由6家全资子公司分别持有。
密尔克卫表示，发行基础设施REITs是公司积极响应国家盘活存量资产、创新投融资机制的重要举措，打通仓储物流全生命周期发展模式与投融资机制，形成投资良性循环，有利于公司拓宽融资渠道，优化资产负债结构，提升资产运营效率，进一步增强公司在化工供应链领域的核心竞争力，推动公司可持续发展。
如若发行成功，将有利于企业降负债及现金流补充。密尔克卫披露的2025年年报显示，去年末该公司总负债为154.73亿元，资产负债率为74.47%，持有货币资金14.3亿元。
目前，这一基础设施REITs处于申报阶段，尚需获得国家发展和改革委员会、上海证券交易所、中国证券监督管理委员会审核与批准，申报工作存在不确定性风险。
从REITs整体市场来看，一季度，物流仓储市场表现并不如人意。受“以价换量”策略以及年初续换租影响，物流仓储板块于2026年一季度营业收入同环比降幅较上一季度有所扩大，可比口径下板块营业收入环比下滑4.7%，同比下滑9.2%（对比2025年四季度环比提升2.7%，同比下滑5.9%），板块依旧承压。
中金于报告中指，关联方整租项目出租率保持韧性。关联方整租项目（如京东、顺丰及中外运等）出租率保持高位；市场化招租且面临较大区域供给压力的项目出现明显下滑，部分项目通过积极招商策略已初见成效，出租率环比有所修复（如盐田港、宝湾嘉兴项目以及ESR项目）。
租金走势则呈现分化。存续租约租金仍延续温和上涨，而新签租约租金则普遍下滑。具体来看，部分关联方整租项目或已完成主要续租工作的资产，租金水平环比略有提升；而仍处于续租或换租阶段的项目，受当前市场环境影响，新签租金进一步下行，拖累整体表现。
中金维持板块短期阵痛，但风险逐步出清观点：整体来看，整租类项目在经历一次性租金调整后，经营确定性有所提升；而市场化招租项目仍需观察区域租金水平是否企稳。待估值充分消化当前压力后，年内或迎来逢低布局的窗口期。
70万平米仓库储备
受宏观环境影响，大部分项目底层资产估值或有所下修。在板块低迷期，新REITs的上市热度也将有所消散。
产业科技连线了解到，密尔克卫是国内领先的专业智能供应链综合服务商，提供以货运代理、仓储和运输为核心的一站式综合物流服务，并基于综合物流服务向化工品分销服务延伸，逐步形成化工品及新能源行业物贸一体化服务。
该公司创立于1997年，前身为上海密尔克卫国际集装箱货运有限公司。1998年曾获得一级货运代理资质，1999年投资建设首个自主运营的符合特殊品存储标准的库区，奠定了危化品仓储的重要资产基础。
2000年后，密尔克卫组建专业物流部门，业务重心向国内市场及全链条第三方物流服务拓展；相继开拓了境内特种运输、航空货运等高附加值业务，完成从单一环节承运商向具备多式联运与仓储配送集成能力的综合服务商的转型。
目前，该公司主营业务包含一站式综合物流服务以及化工品交易服务。2025年，密尔克卫营业收入133.35亿元，同比增长10.04%；归属于母公司股东的净利润6.27亿元，同比增长10.86%。一季度，密尔克卫营业总收入为37.44 亿元，同比增长12.02%；归属于母公司所有者的净利润 1.84 亿元，同比增长7.07%。
全球合同物流业务（MCL）中，区域仓储业务（MRW）主要依托自管仓库。根据最新披露的年报，截至2025年末，密尔克卫积累了自建及管理逾70万平米专业化学品仓库，为客户提供各类化工品存储保管、库存管理和操作，以及提供货物分拣、分装、换包装、贴标、打托等增值服务。
这部分业务主要包括两个部分：提供货物储存、分销以及厂内物流的分销中心；以及与货运代理配套的出口装箱相关的外贸仓储。
2025年，该业务收入增长但毛利承压。近期，该公司在交流中表示，仓储业务毛利承压主要是由于四季度新增仓库开始计提折旧，以及银行新增仓储设施为2026年一季度的新业务做准备，导致固定成本增加，而收入尚未完全体现，产生时间性差异，但这种压力属于阶段性的。
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